Der richtige Riecher ist entscheidend. Die WIM AG.
03.11.2009Begonnen hat alles 1996 mit der Lancierung der Immobilienzeitung WIM, die sich mit einer Auflage von über 450'000 Exemplaren rasch zu einem Meinungsblatt der Branche entwickelt hat. Aus dem Verlagshaus ist inzwischen mit der WIM AG ein klassisches Immobilienunternehmen entstanden. Und auch hier zeigt die Kurve steil nach oben.
Wer sich in der Ostschweiz mit Immobilien beschäftigt, stösst irgendwann auf den Namen WIM AG. In zahlreichen Regionen findet man Objekte - teils mit beachtlichem Investitionsvolumen - des Unternehmens aus Wittenbach. Da überrascht es umso mehr, dass für die Firma "nur" vier Personen tätig sind. An der Spitze stehen mit CEO Werner Spitz und Hubert Raub, Mitglied der Geschäftsleitung, zwei, welche die Branche in- und auswendig kennen. Raub nicht zuletzt durch den Aufbau der Zeitung WIM (Wohnungs- und Immobilienmarkt) Mitte der 1990er Jahre. In Zeiten, die wirtschaftlich nicht als rosig bezeichnet werden können, startete er mit einem Gratismedium, das sich in kurzer Zeit einen grossen Kundenstamm zulegen konnte. Der Inhalt: Angebote aus dem gesamten Immobilienbereich, verbunden mit Fachartikeln, die eine breite Leserschaft anzusprechen vermochten. "Viele Aussenstehende glaubten damals nicht wirklich an den Erfolg einer solchen Zeitung", blickt Raub zurück. Man gab dem "Blatt" eine kurze Lebensdauer. Eine Einstellung nach zwei Erscheinungen wurde prophezeit. Doch mit gezielten Marketingmassnahmen und einem durchdachten Inhaltskonzept strafte man die Skeptiker Lügen.Die "WIM" etablierte sich zu einem Meinungsmacher der Branche. Wo andere Gratiszeitungen nach dem kurzen Aufflammen bereits wieder erloschen, erreichte sie in ihren besten Zeiten eine Auflage von rund 450'000 Exemplaren. Zwischenzeitlich waren für das Medium, das alle zwei Wochen in sechs Regionalausgaben erschien, 25 Verkäufer und fünf Innendienstmitarbeiter zuständig.
"Für das Volumen, das wir bearbeiten, haben wir eine bescheidene Manpower."
Der Einstieg ins Business
Während sich die Konkurrenz noch mit Plänen zum Einstieg in diese Nische beschäftigte, erkannte man bei der WIM bereits die Zeichen der Zeit. "Wir waren uns bewusst, dass das Internet den Markt verändern würde, und setzten uns intensiv mit den Strukturen und der Zukunft auseinander", so Raub. Man wollte nicht alles auf eine Karte setzen. Das Verlags-wesen wurde kontinuierlich gestrafft und parallell ein weiteres Standbein im Immobilienbusiness geschaffen. "Wenn man mit einem Medium Immobilien an potenzielle Kunden vermitteln kann, was liegt da näher, als sich selber auf die Suche nach solchen Vermittlungsobjekten zu machen?", umschreibt Raub die Gedanken , die man sich im Betrieb machte. Schliesslich holte man mit Werner Spitz einen ausgewiesenen Finanzexperten ins Boot und startete schon 2002 mit dem Immobilienbusiness. Waren es anfangs noch klassische Vermitllungen, begann man schon bald, eigene Objekte zu akquirieren. Mit den ersten Käufen, Renovationen und schliesslich Verkäufen war der Einstieg geschafft.
Die Einstellung der WIM-Zeitung
Rasch zeichnete sich eine klare Entwicklung der beiden Bereiche - Verlagswesen und Immobilienpromotion - ab: Während das jüngere Standbein ein stetiges Wachstum verzeichnete, konnte die Zeitung nicht mehr jene Einnahmen verzeichnen, wie es in den Neunziger Jahren der Fall war. "Wir wollten auf keinen Fall auf Biegen und Brechen ein Projekt weiterführen, das sich nur mit Qualitätseinbussen gerechnet hätte", so Raub. So elegant, wie man in diesen Markt eingestiegen war, so elegant verabschiedete man sich. Nach mehr als zehn Jahren verschwand die Immobilien-Zeitung WIM von der Bühne. "Natürlich schmerzt ein solcher Entscheid. Das Produkt war überzeugend und fand Anklang", bilanziert Hubert Raub. "Aber man darf den Aufwand, der hinter einer solchen Zeitung steckt, nicht unterschätzen."
Beurteilung der Lage
Für das Schwelgen in der Vergangenheit bleibt Hubert Raub und Werner Spitz jedoch keine Zeit. Rasant hat sich der "neue" Geschäftsbereich entwickelt. Die WIM AG hat sich als namhafter Immobilienpartner positioniert. Kein leichtes Unterfangen, wenn man weiss, wie viele Anbieter sich im Markt tummeln. Um sich hervorzuheben, sind Fachwissen, Fingerspitzengefühl und eine realistische Marktbeurteilung gefragt. "Wir konzentrieren uns auf unsere Kernkompetenzen und arbeiten in allen Bereichen mit exzellenten Partnern zusammen", so Spitz. So könne man auch den Betrieb mit vier Mitarbeitern schlank halten. "Für das markante Volumen, das wir bearbeiten, haben wir tatsächlich eine bescheidene Manpower". Und auch die Entscheidungswege sind entsprechend kurz: Die Unternehmensführung setzt sich mit Spitz, Raub und Dölf Früh als als VR-Präsident aus lediglich drei Personen zusammen. Das ist wichtig, um in diesem Business Erfolg zu haben. Denn wie vielerorts sind der richtige Riecher und Schnelligkeit ausschlaggebend. "Entscheidend ist, sich in die Lage des Käufers oder des Mieters hineinversetzen zu können", sagt Spitz. Man müsse sich bei einer Lagebeurteilung fragen, welche Zielgruppe man damit ansprechen könnte und wie hoch das Potenzial wäre. Dann wird rasch entschieden.
Zukunftsaussichten einer Gemeinde
Jüngstes Beispiel ist eine geplante Überbauung in Bazenheid. Von einer Erbengemeinschaft akquirierte die WIM AG Bauland im Zentrum der Gemeinde, wo 37 Eigentumswohnungen erstellt werden. "Wir haben uns anfangs intensiv mit der Lage und Entwicklung der Gemeinde auseinandergesetzt", so Spitz, "und sind zum Schluss gekommen, dass das Projekt mit der Nähe zu Wil und zur Autobahn sowie mit den Zukunftsaussichten von Bazenheid ein hohes Potenzial aufweist. "Solche Beurteilungen seien noch lange kein Garantieschein für den Erfolg. Aber je intensiver die Vorarbeiten, desto besser können Risiken eingeschätzt werden.
30 bis 40 Prozent Eigenkapital
Restrisiken wird man in diesem Geschäft jedoch niemals eliminieren können. "Das wäre nur möglich, wenn wir sämtliche Wohnungen noch vor Baubeginn verkaufen könnten", weiss Spitz. Heute sei dies aber nicht mehr realistisch. Der Markt verlangt nach anderen Abläufen. "Bauen und Verkaufen" laute die Devise. "Vielleicht bringen Sie einen gewissen Prozentsatz schon in der Planungsphase an den Mann. Die heisse Phase beginnt dann aber, wenn die Gebäudehülle erstellt ist und sich potenzielle Käufer ein tatsächliches Bild machen können. "Das führt zum wichtigsten Grundsatz der Branche: "Ohne Kapital hat man in diesem Business keine Chance". Damit die Finanzierung mit einer Bank zustande kommt, muss gut und gerne ein Eigenkapital von rund 30 bis 40 Prozent der gesamten Summe auf den Tisch gelegt werden. Bei einer Überbauung in der Grössenordnung von 25 Millionen Franken wären dies acht bis zehn Millionen Franken.
Zur Firma
Die WIM AG wurde 1996 gegründet. Der Fokus des Unternehmens liegt auf der Erstellung von Wohneigentum und Mietwohnungen. Zudem hat es langjährige Erfahrung im Verkauf und in der Vermittlung von Liegenschaften in der Ostschweiz.
Die erfolgreiche Bauträgergesellschaft und unabhängige Immobilieninvestorin überzeugt mit qualitativ überdurchschnittlichen Bauten im besten Preis-Leistungs-Verhältnis und weist eine langjährige Erfahrung im Verkauf und in der Vermittlung von Liegenschaften in der Ostschweiz auf. CEO Werner Spitz und Hubert Raub, Mitglied der Geschäftsleitung, führen das Unternehmen mit Dölf Früh als Verwaltungsrat.
Grenze zwischen Erfolg und Misserfolg
Man muss kein gewiefter Unternehmer sein, um zu realisieren, dass bei solchen Summen Fehlentscheide fatale Folgen haben könnten. "Natürlich haben wir uns auch schon in Projekten getäuscht", gibt Raub zu. "Trotz Top-Analysen kann das passieren".
"Ohne Kapital hat man in diesem Business keine Chance"
Garantien gibt es nie, weder für den Erfolg noch für den Misserfolg. Als wir beispielsweise in Rickenbach 22 Eigentumswohnungen realisierten, warnten uns viele Personen vor dem Unterfangen. Zu unattraktiv sei die Gemeinde. Sie lagen falsch. Schon nach kurzer Zeit waren alle Einheiten verkauft. Auch hier war ein Faktor ausschlaggebend: Das richtige Angebot in der richtigen Region.
Suche nach Perlen
Ob Kauf- oder Mietobjekte: Die WIM AG achtet bei der Realisierung stets auf einen hohen Ausbaustandard. "Gerade in Sachen Bemusterung ist hierbei ein gutes Gespür gefragt", so Raub. "Und ich nehme für uns in Anspruch, dass wir das haben. "Stimmig müsse eine Wohnung sein, durchdacht. Um solchen Ansprüchen gerecht zu werden, ist Zeit vonnöten. "Man muss sich in der Vielzahl von Angeboten und Anbietern zurechtfinden. Dann findet man Qualität zu einem vernünftigen Preis", ist sich Werner Spitz sicher. Das gilt auch für gute Baulagen. Raub ist überzeugt: "Wer clever sucht, findet immer wieder Perlen." Aber man muss sich in die Materie vertiefen. Denn von zehn Standorten sei womöglich einer interessant. Bisher haben die Verantwortlichen der WIM AG diese Objekte gefunden, wie die Nachfrage belegt. Das neue Standbein hat dem Unternehmen einen kräftigen und zukunftsfähigen Halt gegeben.
Quelle: LEADER 5/2009
Text: Marcel Baumgartner
Bild: Bodo Rüedi
